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Eine schwere Geburt und ein Erfolg der Mieterbewegung und der LINKEN

Gemeinderat beschließt Milieuschutz im Heslacher Tal und Seelberg

Am 21.01.2020 hat der Gemeinderat der Stadt Stuttgart die Einrichtung des Milieuschutzgebietes im Heslacher Tal (Stuttgart Süd) beschlossen, sowie auch ein weiteres Milieuschutzgebiet im Wongebiet Seelberg in Bad Cannstatt. Milieuschutzgebiete, bzw. „Erhaltungssatzung zum Schutz der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“, wie sie im Amtsdeutsch heißen, sind das bislang weitestgehende Instrument, dass das Baugesetzbuch der Kommunalpolitik an die Hand gibt, um Menschen in Stadtgebieten zu schützen, die von Verdrängung durch steigende Mieten durch teure Modernisierungen, Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen und Abriss und Neubau bedroht sind.

In Milieuschutzgebieten dürfen Häuser und Wohnungen nicht ohne Genehmigung durch die Kommune abgerissen werden und auch bei Modernisierungsvorhaben haben Kommunen ein Mitspracherecht. So kann die Kommune den Vermietern bei Modernisierungen Maßnahmen untersagen, die die Mietpreise stark in die Höhe treiben würden. In manchen Bundesländern, darunter auch in Baden-Württemberg, gilt zudem auch eine sog. „Umwandlungsverordnung“, durch die auch eine Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen (mit den dann vorprogrammierten Eigenbedarfskündigungen und steigenden Mieten) untersagt werden kann - wobei man dazu sagen muss, dass es hier eine große Hintertür gibt: Wenn der Vermieter sich verpflichtet innerhalb von 7 Jaren nur an die Mieter zu verkaufen, ist die Umwandlung trotzdem erlaubt. Wenn Grundstücke und Immobilien innerhalb eines Milieuschutzgebiets verkauft werden sollen, hat die Kommune zudem ein Vorkaufsrecht und kann spekulative Verkäufe unterbinden und Flächen so in kommunales Eigentum bringen.

Insofern ist die Errichtung von 2 weiteren Milieuschutzgebieten in Stuttgart ein Erfolg. Und zwar ein Erfolg insbesondere der Stuttgarter Mietenbewegung, die schon lange die konsequente Anwendung aller kommunalpolitischen Instrumente zum Schutz der Mieter*innen fordert.

Zum anderen sind aber noch weit mehr Mieter*innen von überhöhten Mieten und Verdrängung bedroht, als diejenigen die in Heslach oder im Seelberg wohnen. Und bei genauem Hinsehen bleiben auch bei den jetzt beschlossenen Milieuschutzgebieten noch ein paar Fragen offen. Zuvorderst wird man sehen müssen, ob die mit dem Milieuschutz verbundenen Möglichkeiten von der Stadt auch vollumfänglich ausgeschöpft werden. Denn letztlich liegt das Bekenntnis zu einer Stadt für die Menschen statt für Profite nicht allein im Erlass von Milieuschutzgebieten, sondern in deren konsequenter Anwendung, zur Beschneidung der Profititeressen der Immobilieneigentümer. Sicher ist, dass hier weiter Druck gemacht werden muss – vonseiten der Mieterinitiativen, von Initiativen wie dem Aktionsbündnis Recht auf Wohnen und von der Partei DIE LINKE.

Anfänglicher Unwillen...
Das Deutsche Institut für Urbanistik (DIFU) hatte in einer Studie vom Oktober 20161 der Stadt Stuttgart ein Problem mit steigenden Mieten, der Aufwertung von Wohnquartieren und im Gefolge der Verdrängung alteingesessener, einkommensschwächerer Haushalte attestiert. Zudem sei das Problembewusstsein in der Verwaltungsspitze im Stuttgarter Rathaus zu schwach ausgeprägt. Die verfügbaren Instrumente zum Schutz der Bevölkerung würden kaum genutzt,so konstatiert das DIFU und empfahl zukünftig die intensive Nutzung von Milieuschutz-Satzungen und Satzungen zu städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen.

Entgegen dieser Empfehlungen hatte die Stadtverwaltung wie auch die Rathausmehrheit das Problem 2017 noch weit von sich gewiesen2. Insbesondere CDU, AfD und Freie Wähler waren als Vertreter der Interessen der Immobilienbranche zu Stelle, aber auch die Grünen fehlte es an realistischem Einblick in die Lage von Mieter*innenhaushalten mit kleinen und mittleren Einkommen und am politischen Willen, über eine marktgesteuerte Versorgung mit Wohnraum hinauszudenken.

Einzig die Gemeinderatsfraktion der LINKEN und SÖS (SÖS LINKE Plus) forderte im einem Haushaltsantrag im Jahr 2017 die Einrichtung einer „Taskforce Spekulationsbremse“3. Mindestens 3 volle Stellen sollten im Amt für Stadtplanung und Wohnen nach unserem Willen neu geschaffen werden, um eine Flächendeckende Konzeption zum Milieuschutz in Stuttgart auszuarbeiten (auch in den Haushaltsanträgen der SPD fehlen entsprechende Forderungen). Der Antrag wurde von den Vertreter*innen der anderen Parteien abgelehnt.

Andere Städte konnten es schon früher...
Landeshauptstädte, die wie Stuttgart ein Problem mit zu hohen Mieten für Gering- bis Normalverdiener*innen haben, nutzen das Instrument der Milieuschutzsatzung bereits seit langem: in München beispielsweise gibt es inzwischen 27 Gebiete, in denen immerhin ein knappes Fünftel aller Münchner*innen wohnt. Auch Frankfurt insbesondere aber Berlin nutzen Milieuschutzgebiete, um dem Prozess von Aufwertung, steigenden Mieten und Verdrängung etwas entgegenzusetzen. Insofern war es lange überfällig, dass auch Stuttgart aktiv wird. Doch es waren vor allem vielbeachtete zivilgesellschaftliche Aktionen in 2018, die der Stadtverwaltung Beine machten.

...Stuttgart brauchte erst den Weckruf aus Heslach
Papier, wie das auf das die DIFU-Studie von 2016 geschrieben war, ist bekanntlich geduldig. Mitte 2018 machte ein Ereignis die Spekulation mit Wohnraum greifbar und katapultierte das Thema ganz oben auf die Tagesordnung – ob es den Stadtoberen und der Immobilienwirtschaft passte oder nicht. Ende April bis Ende Mai 2018 ereignete sich in Stuttgart Heslach, in der Wilhelm Raabe-Straße 4, eine Hausbesetzung, die einen ungeahnten und vor allem ungeahnt positiven medialen Widerhall fand. Zwei junge Familien mit Kindern – beide schon seit längerem erfolglos auf Wohnungssuche – besetzten zwei seit mehreren Jahren leerstehende Wohnungen4 in einem Mietshaus in Stuttgart-Hesalch. Sie baten die Vermieter, Wohnungsspekulanten aus London, um nichts weiter als einen regulären Mietvertrag zu ortsüblichen Konditionen, um endlich in den leerstehenden Wohnungen eine Bleibe zu finden. Gerade die Grenzüberschreitung eines korrektiven Eingriffs ins Eigentum schaffte die nötige Aufmerksamkeit und entfachte eine Debatte darum was wichtiger ist: das Menschenrecht auf Wohnen oder das Recht auf Profiterwirtschaftung mit Immobilien auf dem Wohnungsmarkt. Die positiven öffentlichen Reaktionen auf die Besetzung trugen sicherlich zu einem teilweisen Umdenken in der Stadtverwaltung bei. Nur ein Halbes Jahr später, im Januar 2019 fasste die Stadt den Beschluss zur Anbahnung des Milieuschutzgebiets in Stuttgart Heslach.

Anträge der LINKEN für Milieuschutz im Nordbahnhof und Seelberg
Angesichts des öffentlichen Drucks und der Mieterinitiative stimmte der Ausschuss für Umwelt und Technik des Stuttgarter Gemeinderats am 10. Juli 2018 einem Antrag der Fraktion der LINKEN und SÖS zu, der eine Erweiterung des bisher einzigen Milieuschutzgebiets auf der Prag um die Mönch- und Friedhofstraße forderte5, ein Gebiet in dem der Immobilienkonzern Vonovia in einem von drei Hochhäusern mit umfangreichen und für die Mieter*innen sehr kostspieligen Modernisierungsmaßnahmen begonnen hatte (Anfänglich wurden Mieterhöhungen von bis zu 350 im Monat angekündigt gewesen). Auch der Antrag der Fraktion von LINKEN und SÖS vom Mai 2018 eine Milieuschutzsatzung für das Wohngebiet Seelberg in Bad Canstatt aufzustellen wurde angenommen – auch in diesem Gebiet besitzt der Konzern Vonovia 300 Wohneinheiten und hatte umfangreiche Modernisierungen angekündigt. An diesem Montag ist das Milieuschutzgebiet nun offiziell beschlossen worden. Der Druck von Links und aus der Mietenbewegung hat gewirkt!

Ende gut alles gut?
Wohl kaum! So wie man für die Einführung von Maßnahmen wie den Milieuschutz kämpfen musste, wird man auch um dessen konsequente Umsetzung kämpfen müssen. Und auch im Detail sind noch einige Fragen offen, die den Zuschnitt des Gebiets betreffen. Unerfreulich fällt z.B. im Zuschnitt des Milieuschutzgebiets Hesalcher Tal auf, dass einige Wohnquartiere im Satzungsgebiet nicht enthalten sind. So z.B. der Bereich zwischen Marienplatz und Adlerstraße im Osten. Noch bedeutsamer ist wahrscheinlich, dass das Satzungsgebiet im Westen schon kurz nach dem Bihlplatz endet und die z.T. sehr schlecht instandgehaltenen aber günstigen, ehemals städtischen Wohnungen in der Burgstallstraße am Südheimerplatz außen vor lassen. Es empfiehlt sich wachsam ein Auge darauf zu haben, ob die städtische SWSG hier in den kommenden Jahren nicht einen Abbruch und (teuren) Neubau plant. Ebenso fragwürdig scheint es uns, dass das Wohnquartier rund um die Hasenstraße nördlich des Bihlplatzes nicht miteinbezogen ist.

Mehr davon, klarere Kriterien und Mietobergrenzen
Ebenso problematisch ist aber auch, dass aus den Unterlagen und aus den Informationen auf der website der stadt Stuttgart bisher nicht hervorgeht, was genau die Kriterien sind, die die Stadtverwaltung anwenden will bei der Abwägung ob eine von Vermieter*innen geplante Maßnahme genehmigt werden soll oder nicht. Wir sind der Meinung, dass auch diese Fragen öffentlich und im Gemeinderat diskutiert werden und klar geregelt werden sollten. Denn es muss sichergestellt werden, dass die Milieuschutzsatzung Verdrängung wirklich wirksam verhindert. In Berlin werden die Kriterien beispielsweise umfangreich und detailliert öffentlich gemacht. Das Bezirksamt Berlin Mitte setzt z.B. auch Richtwerte für Mietobergrenze, die durch modernisierungsmaßnahmen nicht überschritten werden sollen7. In Berliner Bezirk Neukölln wird klar geregelt, dass z.B. Grundrisänderungen mit Änderung der Zimmerzahl, Einbau einer Videogegensprechanlage, eines Aufzugs, die Vergrößerung von Balkonen u.a. der Genehmigung einer Modernisierungsmaßnahme entgegenstehen. Eine grundsätzliche Abschwächung der Eingriffsmöglichkeiten der Kommunen bei der Genehmigung von Modernisierungen wurde durch eine Novellierung des Baugesetzes durch SPD und Grüne im Jahr 2004 verursacht. Die Kommunen sind seitdem verpflichtet Maßnahmen zu genehmigen, wenn „die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung
der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient“
. Und „zeitgemäßer Ausstattungszustand“ ist ein dehnbarer Begriff...

Ein weiteres Problem ist die nötige Personalaustattung und Schulung des Personals in den zuständigen kommunalen Ämtern, um die Prüfung der eingehenden Anträge gewährleisten zu können und nicht aus Personalmangel und Zeitnot die Hälfte durchwinken zu müssen. Unter anderem aus diesem Grund setzt sich DIE LINKE in Stuttgart für mer Personal im Baurechtsamt und dem Amt für Stadtplanung ein. 

Insgesamt wird sich die LINKE in Stuttgart für weitere Milieuschutzgebiete in der Landeshauptstadt einsetzen, klare und verbindliche Kriterien für die Genehmigung von Modernisierungen einfordern und gemeinsam mit den Mieterinitiativen und betroffenen Mieter*innen vor Ort dafür kämpfen, dass alle rechtlichen Spielräume die der Milieuschutz bietet im Einzelfall genutzt werden.

1 https://tinyurl.com/difugentrificationstuttgart

2 https://www.stuttgarter-nachrichten.de/inhalt.debatte-ueber-gentrifizierung-schlagabtausch-zur-stuttgarter-wohnpolitik.1637dc61-4813-446e-b040-8ab9bdc4e2b7.html

3 https://www.domino1.stuttgart.de/web/ksd/KSDRedSystem.nsf/ae7aefac3711e63fc1257c67004d7347/941d1be91a2aae70c12581be0047b598?OpenDocument

4 Nach Stuttgarter Zweckentfremdungssatzung ist ein Leerstand von mehr als 6 Monaten eigentlich verboten, aber es fehlt Personal und damit der politische Wille zur Durchsetzung.

5 https://www.stuttgarter-nachrichten.de/inhalt.wohnen-in-stuttgart-stadt-hilft-mietern-an-der-friedhofstrasse.c196e6ce-988e-446b-b81a-905515a9f6de.html

6 https://www.domino1.stuttgart.de/web/ksd/ksdRedSystem.nsf/0/483B620E92611A0CC12582910026934A

7 Auf der Website des Stadtbezirks Berlin-Mitte zu Erhaltungssatzungen heißt es:
„Die nach der Modernisierung veranschlagten Mieten (inkl. der Modernisierungsumlage) vergleicht die Behörde mit den sogenannten „Verordnungsmieten“. Diese sind auf wissenschaftlicher Grundlage und statistisch fundiert in den Erhaltungsgebieten ermittelt worden und dienen als Hilfsindikatoren im Prüfungsverfahren. Ist im Rahmen der geplanten Maßnahmen eine Überschreitung der Verordnungsmieten beabsichtigt, ist dies ein Hinweis auf eine abstrakte Verdrängungsgefahr. Verzichten die Antragstellenden auf die Umlegung der Modernisierungskosten, soweit diese oberhalb der jeweiligen Verordnungsmiete liegen, kann dies für bestimmte Maßnahmen eine Genehmigung ermöglichen.“
https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/staedtebaufoerderung/erhaltungsgebiete/milieuschutzgebiete-492487.php